Сделки с недвижимостью в римском праве.Переход права собственности на недвижимость мог быть осуществлён путём простой.Лишённой всяких форм передачи её, а установление сервитута или ипотеки.Путём простого договора между одним лицом и другим, не известного третьим лицам.
У них
По германскому же обычному праву переход земли из рук в руки был обставлен.Различными довольно сложными формальностями (символическая передача земли, инвеститура, Auflassung).
В связи с рецепцией римского права старые германские публичные формы сделок с недвижимостью стали приходить в забвение. Но это вредило развитию ипотеки. Кредитор, предоставлявший кредит под залог недвижимости. Никогда не мог быть уверен в том, что на той же недвижимости нет других.Ранее установленных закладных прав. Вследствие этого такие ссуды были сопряжены с большим риском. Поэтому давались на очень тяжёлых условиях.
В те времена,сделки с недвижимостью
В связи с этим в конце XVIII века в Европе возник институт ипотечной записки, или ипотечных книг.Всякое закладное право на недвижимость теперь имело юридическую силу.Для третьих лиц только тогда, когда оно было записано в особые книги. Ведомые официальными учреждениями и открытые для справок всех заинтересованных лиц. Теперь кредитору было достаточно убедиться в том.Что на недвижимость, даваемую ему в залог, в ипотечной книге не значится другого закладного права.И тогда его приоритет на удовлетворение из этой недвижимости был гарантирован.
Но в интересах кредиторов было желательным, чтобы не только закладные права, но вообще всякие права на недвижимость были видны из книги.Кредитор стремился обезопасить себя на случай если залогодатель окажется не имеющим права собственности.Или на его недвижимость обнаружатся какие-нибудь иные вещные права, существенно понижающие ценность имения. Например, право пожизненного пользования третьих лиц.
Европа
Ввиду этого в течение XIX века ипотечные книги во всей Европе превратились в поземельные книги. Было установлено правило, что всякий акт.Имеющий вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т. д.).Должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость (или иначе — принцип внесения). Был принят также принцип достоверности поземельных книг.Всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже тогда.Когда она не соответствует действительности. Заинтересованные лица могут добиваться исправления поземельной книги, но пока она не исправлена, она считается истинной.
В Российской империи сделки с недвижимостью совершались при посредстве так называемого крепостного порядка. Акты на недвижимость (купчая крепость, закладная крепость и т. д.) должны были быть удостоверены которые заносили их в свои реестры, которые служили суррогатом поземельных книг.
